Acheter un bien immobilier entre concubins

Acheter un bien immobilier entre concubins

Acheter à deux lorsque l’on n’est pas marié peut s’avérer compliqué. Surtout en cas de séparation ou de décès.

Le droit français ne connait que trois statuts :

  • le mariage,
  • le Pacs,
  • et l’indivision. Ce dernier est la solution de base pour les couples qui vivent en union libre (concubinage).

Achat d’un bien immobilier par des concubins

Que ce soit en matière d’impôt sur le revenu, de succession ou de donation, les concubins sont considérés comme des étrangers l’un pour l’autre.

Dès lors, l’achat d’un logement en commun exige de bien prévoir toutes les éventualités pour atteindre un bon niveau de sécurité juridique.

Cependant, même s’il existe des moyens de pallier les plus grosses difficultés, un couple non marié sera toujours dans une situation moins favorable qu’un couple marié.

Pour les concubins qui veulent acheter un logement en commun, deux types de solutions sont couramment utilisées. La première consiste à acheter le logement en indivision. La seconde passe par la création d’une SCI.

L’achat d’un logement en indivision

Dès l’instant où deux personnes achètent ensemble un bien, elles sont en indivision. Il s’agit d’une propriété partagée.

Aucune formalité particulière n’est donc nécessaire : il suffit que les deux membres du couple soient signataires du contrat de vente.

Le logement leur appartiendra en commun, la part d’indivision de chacun étant stipulée dans l’acte.

A ce titre, il est recommandé d’indiquer lors de l’acquisition, la répartition réelle de la participation financière de chacun. Afin d’éviter tout contentieux ultérieur.

En effet, en cas d’absence de précision, il y a une présomption d’acquisition à 50/50. Autrement dit, les concubins seront réputés propriétaires à parts égales.

En cas de précision, la répartition tiendra compte des apports personnels de chacun. Mais aussi des participations de chacun au remboursement du ou des prêts.

L’indivision est contraignante dans la mesure où toute décision concernant le logement suppose l’accord des « co-indivisaires ».

D’où l’utilité d’une convention d’indivision. Établie par acte notarié, dans l’acte d’acquisition ou séparément, elle peut être à durée déterminée de 5 ans renouvelable, ou à durée indéterminée.

Cette convention fixera les modalités de gestion de l’indivision : qui le représentera à l’assemblée générale si le logement est situé dans une copropriété, la contribution de chacun aux charges…

En cas de séparation

Deux solutions sont possibles :

  • la solution amiable : les concubins peuvent vendre le logement et récupérer le montant équivalent à leur quote-part. Si l’un souhaite rester, ils peuvent aussi décider que ce dernier rachète la quote-part de l’autre et devienne le seul propriétaire du bien.
  • le partage judiciaire du bien : lorsque les concubins ne peuvent se mettre d’accord, c’est le juge qui procédera au partage du bien. En effet, nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision. Le partage peut donc toujours être provoqué, conformément à l’article 815 du Code civil. En cas de conflit, c’est le tribunal de grande instance qui tranchera : il peut ordonner le partage ou la poursuite de l’indivision pendant 2 ans au plus. Si le couple a passé une convention d’indivision à durée déterminée, celui qui désire un partage immédiat peut demander au juge de mettre fin à la convention de façon anticipée. Mais il ne l’obtiendra qu’exceptionnellement. En revanche, le partage judiciaire peut être provoqué à tout moment dans l’hypothèse d’une convention à durée indéterminée.

En cas de décès

Alors que, après le décès du premier des conjoints, la loi accorde au survivant d’un couple marié des droits assez étendus sur le logement familial, il n’en est rien pour un couple vivant maritalement.

Les biens du défunt seront distribués entre ses héritiers. Dès lors, le concubin survivant sera co-indivisaire avec les héritiers du concubin décédé. C’est-à-dire qu’une nouvelle indivision va se créer comprenant les héritiers du défunt et le concubin survivant.

S’il s’agit des enfants du couple, ils seront propriétaires indivis du logement avec le survivant. Ce qui ne devrait pas poser de problèmes. Mais si vous n’avez pas eu d’enfant ensemble, vos héritiers seront alors, selon les cas, des enfants nés d’une précédente union ou, à défaut, vos parents ou ascendants. Puis vos frères et sœurs, des parents plus éloignés, etc. Voire votre ex-conjoint, si vous avez contracté dans le passé un mariage auquel il n’a pas été mis fin depuis par un divorce !

Or, en raison du principe selon lequel nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision, on procédera bien souvent au partage judiciaire et à la vente du logement. Cependant, par certains mécanismes, les concubins peuvent se protéger mutuellement.

Si les concubins ont eu des enfants qui sont encore mineurs, le concubin survivant peut demander au juge le maintien de l’indivision.

De plus, les concubins peuvent se léguer mutuellement leur quote-part. Toutefois, ce legs doit respecter les réserves légales prévues au profit des héritiers du défunt. En outre, le concubin survivant aura à payer d’importants frais de succession en raison de la valeur des biens qu’il reçoit.

Les concubins peuvent également prévoir une clause de rachat prioritaire par laquelle le concubin survivant pourra racheter la quote-part du défunt. Le concubin survivant évite ainsi l’indivision avec les héritiers du défunt et peut garder le logement. Il devra cependant désintéresser la succession du montant de la quote-part du défunt.

La création d’une SCI

La création d’une société civile immobilière exige beaucoup plus de formalisme et de contraintes et suppose un coût. Mais c’est aussi une solution qui est plus pérenne et plus organisée que l’indivision.

Les deux concubins créent une SCI qui achète le logement. Ainsi, au lieu de verser sa quote-part du prix du logement au vendeur, chaque membre du couple fait un apport de capital du même montant à la SCI, et reçoit en échange des parts. La SCI achète le logement et en devient propriétaire, le couple en étant occupant à titre gratuit ou locataire.

L’achat en SCI est donc plus formaliste qu’une indivision, et génère des frais supplémentaires : rédaction des statuts, nomination d’un gérant (il peut s’agir d’un des concubins), tenue d’une comptabilité et d’assemblées, etc.

Par ailleurs, l’achat en SCI limite les possibilités d’emprunt. Il est impossible de bénéficier d’un prêt épargne logement dans ce cadre. La SCI se prête donc davantage à un achat comptant.

En cas de séparation

Dans une SCI, la valeur du bien est divisée en parts sociales, ce qui facilite le partage. La vente du bien par la SCI est décidée à la majorité simple, sauf clause contraire des statuts.

En cas de décès

Lors du décès d’un des concubins, ses parts reviennent à ses héritiers. Le concubin survivant risque alors d’être contesté dans l’occupation du logement.

Deux solutions peuvent permettre aux concubins de se protéger mutuellement.

  • La clause d’agrément. La clause d’agrément contenue dans les statuts de la SCI permet aux associés en place d’approuver ou de refuser l’entrée dans la société de nouveaux associés. Ainsi, le concubin survivant pourra empêcher les héritiers à devenir associés de la société, à condition pour lui d’avoir suffisamment de fonds pour racheter leurs parts.
  • Le démembrement croisé de propriété. Le démembrement croisé de propriété consiste pour chaque concubin à acheter la moitié des parts de la société en nue-propriété et l’autre moitié en usufruit. Par ce mécanisme, lorsque l’un décède, l’autre récupère l’usufruit des parts qu’il possède en nue-propriété. Le concubin survivant possède alors la pleine propriété de la moitié des parts et l’usufruit sur l’autre moitié. Les héritiers du concubins défunt ne conservent que la nue-propriété de la moitié des parts de la société. Le concubin survivant peut continuer à demeurer dans le logement.

Solution radicale : la clause de tontine

La clause de tontine, dite également « pacte tontinier », prive aussi du logement les héritiers du premier défunt, mais de façon définitive. En effet, au décès d’un concubin, le survivant est considéré comme ayant toujours été le seul et unique propriétaire.

Insérée dans le contrat d’acquisition en commun, elle prévoit que la totalité de la propriété du bien reviendra au dernier des acquéreurs survivant avec effet rétroactif au jour de l’acquisition.

Sur le plan fiscal, des droits seront dus sur la part du défunt, calculés comme pour une vente immobilière, soit 8 % environ, frais de notaire compris.

Il faut cependant que le logement constitue la résidence principale du couple, et que sa valeur – non pas lors de l’achat mais au premier décès – ne dépasse pas 76 000 € (art. 754-A du Code général des impôts). Sinon, la fiscalité sera la même que pour un legs, ce qui retire tout intérêt à la tontine.

Il est néanmoins possible de rendre moins contraignante cette limite de 76 000 € en faisant porter la tontine sur le seul usufruit du logement, voire d’y échapper en constituant une SCI pour acheter le logement, et en incluant une clause de tontine dans les statuts de la société.

Dans cette hypothèse, l’inconvénient important de la tontine résidant dans une fiscalité non avantageuse sera considérablement réduit. En effet, la clause n’aura pas été insérée dans un contrat d’acquisition en commun, donc la loi fiscale désavantageuse ne pourra plus s’appliquer. Par conséquent, la transmission des parts sociales de la SCI par le mécanisme de la tontine sera soumise aux droits de mutations à titre onéreux (et non plus gratuit). En conséquence de quoi le concubin survivant n’acquittera que le droit de 5% qui frappe les cessions de parts sociales.

La tontine présente aussi des risques s’il y a une nette différence d’âge entre les deux membres du couple. En effet, le plus jeune a en principe de plus grandes chances de survivre à l’autre, donc de devenir propriétaire du bien. Ce qui peut conduire le fisc, ou les héritiers du plus âgé, à considérer la tontine comme une donation déguisée de sa part en faveur du plus jeune. Sauf si, lors de l’achat, l’apport du plus jeune des deux a été nettement plus important, ce qui rééquilibre ses chances de gain dans l’opération.

Par ailleurs, il existe un risque important de blocage. En effet, la tontine ne peut prendre fin que par un accord entre les concubins. Si les concubins ne parviennent pas à cet accord, la tontine ne prendra fin qu’au décès de l’un des deux. Le juge ne peut  pas intervenir pour mettre fin au pacte tontinier.

Soyez le premier à commenter

Poster un Commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée.


*