Achèvement, réception ou livraison ?

La réception

En matière de construction, trois termes reviennent très souvent dans les textes de loi : réception, livraison et achèvement.

Ces trois termes caractérisent chacun la fin des travaux. Pour autant, il s’agit de notions bien différentes. Et il est donc important de ne pas les confondre.

Qu’est-ce que l’achèvement ?

1. Définition

L’achèvement correspond au moment où les travaux prévus au contrat sont exécutés.

Selon l’article R. 261-1 du Code de la construction et de l’habitation (applicable aux vente d’immeuble à construire), « l’immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation. »

Ainsi, vous pouvez prononcer l’achèvement des travaux, quand bien même :

–  il y aurait des non-conformités par rapport au contrat, dès lors que celles-ci ne sont pas substantielles,

– il y aurait des malfaçons, dès lors que celles-ci ne rendent pas l’immeuble impropre à sa destination.

Attention : l’achèvement, au sens du droit de la construction, est indépendante de la déclaration d’achèvement des travaux. Cette dernière est régie par les articles R. 460-1 et suivants du Code de l’urbanisme.

2. Effets

Dès achèvement des travaux, les parties au contrat vont devoir réaliser les opérations de réception.

En effet, à partir de ce moment-là, l’entrepreneur peut exiger que la réception soit prononcée.

D’ailleurs, l’article 1792-6 du Code civil dispose que la réception peut intervenir soit à l’amiable soit, à défaut, judiciairement, afin de sanctionner le maître d’ouvrage qui refuserait la réception sans raison valable.

Par ailleurs, la constatation de l’achèvement des travaux emporte la fin de la garantie financière d’achèvement. Cette dernière est prévue en matière de vente d’immeuble à construire comme en matière de vente d’immeuble à rénover.

En effet, la garantie financière d’achèvement n’est pas une garantie de livraison. Elle ne s’étend donc ni aux défauts de conformité n’ayant pas un caractère substantiel, ni aux malfaçons qui ne rendent pas l’ouvrage impropre à sa destination. Et encore moins à la réalisation des travaux qui seraient nécessaires pour lever les réserves pouvant être formulées lors de la livraison.

Qu’est-ce que la réception ?

1. Définition

La réception est un acte unilatéral du maître d’ouvrage, qui est également une opération contradictoire. Elle traduit l’intention du maître d’ouvrage d’accepter les travaux réalisés.

L’article 1792-6 du Code civil définit la réception comme « l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est en tout état de cause prononcée contradictoirement. »

La Cour de cassation insiste sur le fait que la réception ne consiste pas seulement dans la livraison de l’ouvrage, mais également dans l’approbation par le maître d’ouvrage du travail exécuté (Cass. 3e civ. 8 octobre 1974, n° 73-12.347).

2. Effets

La réception ouvre les délais de garantie légaux définis par le Code civil.

Par ailleurs, la réception met fin à la surveillance générale de l’entrepreneur sur le chantier. En effet, elle transmet la garde de l’ouvrage au maître d’ouvrage.

Elle met donc fin à la responsabilité contractuelle de l’entrepreneur, si l’ouvrage est accepté sans réservé.

3. Distinction

La réception se distingue du certificat de conformité délivré par l’administration. Ce document constate seulement l’exécution conforme aux lois et règlements ainsi qu’aux autorisations administratives délivrées pour l’opération.

La réception se distingue aussi de la déclaration d’achèvement des travaux à l’administration. Celle-ci ne sert qu’à provoquer le certificat de conformité.

La livraison

1. Définition

La livraison est l’acte par lequel le vendeur remet l’ouvrage à l’acquéreur. Elle ne peut intervenir qu’après l’achèvement des travaux et leur réception auprès de l’entrepreneur.

Il n’existe pas de définition juridique de cette notion.

2. Effets

La livraison emporte le transfert de la chose en la puissance de l’acquéreur. Elle est essentielle à l’exercice par ce dernier de son droit de propriété.

3. Distinction

La livraison ne doit pas être confondue avec l’obligation de délivrance visée aux articles 1603 à 1624 du Code civil. Cette obligation consiste en la mise en possession d’un bien par le vendeur à l’acquéreur.

Cependant, les deux notions sont assez proches.

La délivrance implique la mise en possession de l’acquéreur. Tandis qu’il peut y avoir livraison (remise des clés, abandon du vendeur…) sans qu’il y ait nécessairement mise en possession simultanée.

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