La mise en oeuvre d’une clause résolutoire dans un bail commercial

La mise en oeuvre d'une clause résolutoire dans un bail commercial

La clause résolutoire d’un bail commercial ne peut être mise en oeuvre que par l’envoi d’un commandement délivré par huissier. Une simple lettre (même LRAR) ne suffit pas et toute clause contraire est réputée non-écrite.

Les faits

Par acte du 9 juin 2000, une société a donné à bail un local commercial à une autre société, qui a elle-même sous loué la totalité des lieux.

Le bail commercial principal comprenait une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit et sans aucune formalité judiciaire un mois après une simple mise en demeure d’exécution ou un simple commandement de payer contenant la déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de cette clause et demeurée sans effet pendant ce délai.

Au mois de novembre 2006, un litige a opposé la bailleresse et le locataire principal, qui a eu pour conséquence la fermeture permanente de la porte d’accès à l’immeuble, du mois de novembre 2006 jusqu’au mois d’août 2008.

Le 4 octobre 2007, le bailleur a adressé au locataire principal une mise en demeure de payer la dette échue et visant la clause résolutoire du bail commercial, ce par lettre recommandée avec avis de réception.

Ne pouvant accéder aux locaux, la société sous-locataire a assigné le locataire principal pour trouble de jouissance, tandis que le locataire principal a appelé son propre bailleur en intervention forcée.

Dans ce cadre, le bailleur a demandé la constatation de la résiliation de plein droit du bail qu’il estimait survenue au terme du délai visé dans sa mise en demeure du 4 octobre 2007.

Les juges du fond ont constaté la résiliation du bail principal à l’issu du délai visé par cette mise en demeure.

La décision

Cass. civ. 3ème, 21 décembre 2017, n°16-10.583

La Haute juridiction a cassé l’arrêt d’appel au visa des articles L.145-41 et L.145-15 du Code de commerce en affirmant :

« Qu’en statuant ainsi, alors que la mise en œuvre d’une clause de résiliation de plein droit d’un bail commercial ne peut résulter que d’un acte extrajudiciaire, la Cour d’appel a violé les textes susvisés. »

 

En effet, en considérant que la mise en demeure de payer adressée à la société locataire remplissait les conditions légales dès lors qu’il en résultait une interpellation suffisante du débiteur, la cour d’appel a méconnu :

Ce qu’il faut retenir

La plupart des baux contiennent une clause résolutoire qui permet au propriétaire bailleur d’un local commercial d’obtenir la résiliation du contrat de bail en cas de manquement du locataire à une seule de ses obligations contractuelles (par exemple, le défaut de paiement du loyer).

La mise en œuvre de cette clause résolutoire prévue dans le bail obéit à certaines règles et cette clause est régie par l’article L. 145-41 du Code de commerce.

Notamment, seul un acte d’huissier permet la mise en œuvre d’une telle clause résolutoire.

Cette solution est logique en ce qu’elle est adaptée à la « gravité » de la situation .

En effet, le commandement emporte de lourdes conséquences en ce qu’il est un préalable à la résiliation du bail.

Or, la formalité de l’acte d’huissier permet d’attirer tout particulièrement l’attention du locataire sur la situation et ses conséquences.

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