Le compromis de vente

Compromis de vente

Lorsque vous achetez un appartement ou une maison, vous signez avec le vendeur un acte de vente.

Mais avant cet acte définitif, il est nécessaire de signer ce que l’on appelle un « compromis de vente. »

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

C’est un contrat par lequel une partie s’engage à acheter, et l’autre à vendre.

Selon l’article 1589 du Code civil, ce compromis vaut vente.

Ainsi, le vendeur comme l’acquéreur sont engagés à conclure la vente. Si l’un d’eux change d’avis, il pourra être contraint par l’autre à conclure la vente.

Mais alors pourquoi conclure une telle promesse et pas tout de suite l’acte de vente définitif ?

Parce que généralement, la vente définitive est subordonnée à la réalisation de diverses conditions.

Les conditions suspensives

Le compromis de vente va très souvent lister un certain nombre de « conditions suspensives ». Ces dernières sont autant d’échappatoires à la réalisation de la vente si elles ne se réalisent pas.

Dans une telle hypothèse, le compromis de vente sera caduc et les parties seront libérées de leur engagement respectif.

L’une des conditions suspensives les plus courantes est l’obtention du prêt bancaire par l’acquéreur.

Mais il en existe plein d’autres suivant la situation propre à chacun, comme :

– l’obtention de l’autorisation de travaux si l’acquéreur souhaite en réaliser,

– la non-levée du droit de préemption par le locataire.

Parlons un peu plus en détail de la condition suspensive la plus courante qu’est l’obtention d’un prêt.

Le compromis doit alors indiquer les conditions essentielles de l’emprunt que l’acquéreur doit obtenir : montant, durée, taux d’intérêt maximal.

L’acquéreur doit ensuite accomplir les démarches nécessaires auprès des banques pour obtenir ce prêt, dans les conditions et délais indiqués dans le compromis.

La loi lui accorde un mois pour l’obtenir, mais le compromis prévoit généralement une durée plus longue.

Si l’acquéreur n’obtient pas son prêt, il devra fournir une attestation motivée de refus de la banque. Cela lui permettra de justifier des démarches accomplies. Le compromis de vente sera alors automatiquement caduc. Et toute somme versée d’avance par l’acquéreur (arrhes, dépôt de garantie, etc.) sera immédiatement et intégralement remboursée.

Obligatoirement devant un notaire ?

Non ! Le compromis de vente peut être signé sans passer par l’intermédiaire d’un notaire. On dit alors qu’il a lieu sous signature privée (ou sous seing privé).

Mais l’intervention d’un professionnel de l’immobilier reste vivement recommandée.

Le compromis de vente est, en effet, un acte essentiel dans la vente d’un bien immobilier et mérite une attention particulière.

Vont y être gravés le prix et les conditions que le contrat authentique de vente ne fera que reprendre. Il ne faut donc pas bâcler cette étape.

A noter : la signature de l’acte de vente définitif, qui a lieu environ trois mois plus tard, se fait obligatoirement chez un notaire. C’est à la signature de ce contrat qu’il y a remise des clefs !

Délai de rétractation

Le droit légal de rétractation ne bénéficie qu’à l’acquéreur ! Le vendeur est lui engagé dès la signature du compromis de vente.

Ce délai de rétractation est de 10 jours depuis le 8 août 2015. Il démarre :

– du lendemain de la 1ère présentation de la lettre recommandée en cas de promesse passée sous seing privé,

– ou du lendemain de la remise en main propre d’une copie de l’acte de promesse passé devant notaire ou agent immobilier.

Par ailleurs, si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, dimanche, jour férié ou chômé, alors le délai est prolongé jusqu’au 1er jour ouvrable suivant.

L’acquéreur doit notifier sa rétractation au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. En revanche, il n’a pas besoin de motiver sa décision.

Dépôt de garantie

Il est courant que le vendeur demande à l’acquéreur de verser une partie du prix de vente lors de la signature du compromis. On parle de dépôt de garantie ou d’indemnité d’immobilisation.

La somme est généralement comprise entre 5 et 10 % du prix du bien.

L’acquéreur versera la somme sur le compte séquestre du notaire. Elle y restera bloquée jusqu’à la signature de la vente définitive.

La somme est donc encaissée et même très vite débitée. Ce qu’oublient souvent les acquéreurs dont les comptes doivent être suffisamment approvisionnés au moment du compromis.

– Si la signature du compromis a lieu devant notaire, l’acquéreur verse la somme dès le jour de la signature. Cependant, le notaire attend parfois la fin du délai de rétractation de 10 jours pour la demander, afin d’éviter des opérations de trésorerie si l’acquéreur se rétracte.

– Si vous signez directement de particulier à particulier le compromis de vente, il faut en revanche obligatoirement attendre la fin du délai de rétractation de 10 jours.

Cette somme a valeur d’acompte et viendra donc en déduction du prix total si la vente se réalise.

En revanche, si l’acquéreur se rétracte à temps, il récupérera la somme versée dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de sa rétractation. Il en est de même en cas de non-réalisation de l’une des conditions suspensives.

En copropriété

Si la vente concerne un bien en copropriété, il existe davantage de formalités à respecter. En effet, de nombreux documents doivent être annexés au compromis, notamment pour informer l’acquéreur sur l’organisation et l’état de l’immeuble.

C’est la loi ALUR du 24 mars 2014 qui a imposé cette obligation d’information.

Attention ! Le délai de rétractation ne commencera à courir qu’à partir du jour où l’acquéreur aura reçu l’ensemble de ces documents (s’ils lui sont transmis après la signature du compromis).

Vous trouverez la liste de l’ensemble des documents à annexer au compromis en cliquant ici.

Exécution forcée de la vente ou clause pénale

Si l’acquéreur refuse sans motif valable de signer l’acte de vente notarié, le vendeur pourra, au choix :

– renoncer à la vente et demander des dommages et intérêts,

– faire exécuter de force la vente.

Dans le premier cas, il est souvent fait application de la clause pénale, normalement insérée dans le compromis. Ce type de clause prévoit, en cas d’annulation abusive de l’acquéreur, une indemnisation au profit du vendeur.

Le montant de l’indemnité est le même que celui du dépôt de garantie ou de l’indemnité d’immobilisation qui a été versée au notaire ou à l’agent immobilier (généralement, de 5 à 10 % du prix de vente). Le vendeur devra alors adresser un courrier recommandé à l’acquéreur pour le mettre en demeure de payer le montant prévu par la clause pénale dans un délai précis.

Si le compromis de vente ne prévoit pas de clause pénale, il faut saisir le tribunal de grande instance afin de faire condamner l’acquéreur à des dommages et intérêts.

Mais certains vendeurs préfèrent demander en justice l’exécution forcée de la vente. Ainsi, le tribunal de grande instance peut condamner l’acquéreur à se rendre chez le notaire sous astreinte (150 € par jour de retard, par exemple). Mais ce choix est fortement déconseillé. D’une part, l’acquéreur risque de s’avérer, au final, insolvable. D’autre part, le bien ne pourra pas être remis en vente avant la fin du procès.

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