Qu’est-ce que la garantie décennale ?

Garantie décennale

La construction d’une maison ou d’un bâtiment est une opération complexe, nécessitant l’intervention de professionnels (architecte, constructeur, etc.) qui engagent chacun leur responsabilité en cas de dommage à l’égard du futur propriétaire.

Or, les différentes responsabilités de droit commun, contractuelle ou délictuelle, ne sont pas suffisantes pour encadrer la responsabilité des différents intervenants en cas de dommage lié à la construction de l’ouvrage.

C’est la raison pour laquelle une législation expresse existe en la matière.

La loi du 4 janvier 1978 (relative à la responsabilité et à l’assurance dans le domaine de la construction) prévoit ainsi une responsabilité de plein droit du constructeur d’une durée de 10 ans à partir de la réception de l’ouvrage, avec ou sans réserve.

C’est la garantie décennale.

Et pour s’assurer que cette garantie puisse être correctement mise en oeuvre, la loi exige même du constructeur la souscription d’une assurance responsabilité décennale. Le but étant de parer à l’insolvabilité de l’entrepreneur.

Comment s’applique la responsabilité décennale ?

Qui ?

Tout constructeur (entrepreneur, promoteur immobilier, maître d’oeuvre, architecte, technicien, bureau d’étude, ingénieur-conseil) impliqué dans la construction d’un ouvrage neuf ou existant.

Ou tout prestataire lié au maître d’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage.

Cette obligation concerne également le professionnels du bâtiment étrangers, qui doivent pouvoir justifier que leur garantie couvre la responsabilité décennale selon la loi française pour les contrats exécutés en France.

Les sous-traitants sont exclus du champ d’application de la loi.

Le gros ouvrage

La garantie ou responsabilité décennale concerne avant tout les vices ou dommages de construction (la loi de 1978 parle de désordres) qui peuvent affecter l’ouvrage.

Il s’agit du gros ouvrage, par opposition aux menus ouvrages qui relèvent eux de la garantie biennale (deux ans).

Les articles R.111-26 et R.111-27 du Code de la construction et de l’habitat donne une définition et une liste non exhaustive des gros et menus ouvrages.

En résumé, les gros ouvrages sont les éléments porteurs servant à la stabilité du bâtiment (les murs, la charpente, la toiture…), les menus ouvrages sont les éléments mobiles (portes et fenêtres, sanitaires…).

Par ailleurs, la loi de 1978 qui prévoit la garantie décennale a distingué les ouvrages qui relèvent de la fonction de construction, c’est-à-dire de l’infrastructure (la garantie décennale s’applique) de ceux relevant de la fonction d’équipement (par exemple, l’aménagement intérieur).

Or si, en principe, la responsabilité décennale ne s’applique qu’aux fonctions construction, il arrive qu’une fonction équipement puisse relever de cette responsabilité lorsque l’élément d’équipement fait indissociablement corps avec l’ouvrage.

Au bénéfice du propriétaire

Les bénéficiaires de cette garantie décennale sont les propriétaires de l’ouvrage et, en premier lieu, le maître d’ouvrage.

En effet, la jurisprudence considère que l’action en garantie décennale est attachée à la propriété de l’ouvrage.

Les tiers (par exemple, les voisins) sont ainsi exclus du bénéfice de cette garantie et ne disposent que d’une action en responsabilité délictuelle prévue à l’article 1240 du Code civil (ancien article 1382).

La jurisprudence considère également que l’action en garantie décennale constitue l’accessoire de l’ouvrage et peut, par conséquent, être transférée à tout acquéreur successif.

Présomption de responsabilité

Le plus remarquable dans la garantie décennale se trouve dans la présomption de responsabilité.

Cela signifie que le constructeur est présumé responsable des dommages de l’ouvrage, sans que le maître d’ouvrage n’ait à prouver une faute. Il lui suffit donc de prouver l’existence d’un dommage imputable au constructeur et répondant aux caractéristiques fixées par la loi.

Dès lors, le constructeur ne pourra s’exonérer de cette responsabilité de plein droit qu’en cas de force majeure, fait d’un tiers ou faute de la victime.

A compter de la date de réception de l’ouvrage

La responsabilité décennale ne pourra s’appliquer qu’à la date de réception de l’ouvrage.

En effet, c’est au moment où le constructeur livre l’ouvrage que le maître d’ouvrage (le propriétaire) pourra, dans les 10 ans qui suivent, faire jouer la garantie décennale en cas de vice de construction.

Vices non apparents lors de la réception

La garantie décennale fonctionne uniquement pour les vices de construction non apparents lors de la réception.

Le vice non apparent est le dommage qui n’était pas « extérieurement visible« .

Par conséquent, le maître d’ouvrage doit faire preuve d’une extrême vigilance lors de la réception de l’ouvrage, même si dans la pratique il n’est pas exigé de lui qu’il ait les compétences d’un professionnel.

Une simple diligence de sa part suffit.

Par exemple, une Cour d’appel avait condamné le constructeur sur le fondement de la responsabilité décennale en raison de l’insuffisance de la largeur du chemin pour accéder au garage. Mais la Cour de cassation a censuré cette décision car, selon elle, ce vice était couvert par la réception sans réserve des travaux (3e Chambre civile, 20 octobre 1993 n° 91-11.059). Dans ce cas-là, on parle de « purge« .

Si au moment de la réception il constate des dommages dans la construction, le maître d’ouvrage peut soit exprimer des réserves expresses, soit refuser la réception.

Dans l’hypothèse d’un dommage lors de la réception, ce sont les règles de la responsabilité contractuelle qui s’appliquent et il pourra faire jouer la responsabilité du constructeur pour mauvaise exécution du contrat sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil (ancien article 1147).

Si le maître d’ouvrage ne formule pas de réserve devant un vice apparent lors de la réception, non seulement il perd le bénéfice de la garantie décennale (sauf si le vice apparent n’a produit ses conséquences qu’ultérieurement selon la jurisprudence), mais il risque de ne pas pouvoir engager la responsabilité contractuelle de droit commun à l’égard du constructeur.

Toutefois, il faut savoir que les vices ou défauts de conformité sont toujours présumés cachés à la réception.

Le vendeur / l’entrepreneur devra donc prouver que le vice était apparent pour l’acquéreur au jour de la livraison pour refuser de faire jouer la garantie.

Les autres garanties légales

La garantie décennale ne doit pas être confondue avec :

  • la garantie biennale (ou de bon fonctionnement) qui impose à l’entrepreneur de réparer ou remplacer, pendant une durée minimale de deux ans après la réception, tout élément d’équipement qui ne fonctionne pas correctement.
C’est une responsabilité résiduelle. Tout ce qui ne tombera pas dans la responsabilité décennale sera couvert par la responsabilité biennale. Sont concernés les éléments d’équipement de construction.

Ce sont a priori les éléments d’équipement dissociables, qui ne portent pas atteinte à la solidité et à la destination de l’ouvrage.

La jurisprudence applique également la responsabilité biennale à des éléments d’équipement inertes, donc en écartant la condition de bon fonctionnement (ex : moquette, revêtement mural d’une piscine).

L’acquéreur / le maître d’ouvrage doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur d’immeuble / à l’entrepreneur. Dans ce courrier, il signale les désordres et demande l’application de la garantie biennale de bon fonctionnement. Si le constructeur ne s’exécute pas, l’acheteur doit saisir le TGI en référé pour le contraindre à exécuter les travaux nécessaires.

  • la garantie de parfait achèvement qui couvre tous les désordres (malfaçons et/ou défaut de conformité) :

– apparents qui ont donné lieu à des réserves au procès-verbal de réception, quel que soit leur degré de gravité,

– révélés dans l’année de la réception. En revanche, ne sont pas pris en compte les désordres résultant de l’usure normale ou de l’usage

L’entrepreneur doit être averti par courrier recommandé des désordres constatés. En principe, les parties fixent ensemble un calendrier de réalisation des travaux de réfection.

Si l’entrepreneur refuse d’effectuer les travaux de reprise ou s’ils ne sont pas exécutés dans les délais, la loi autorise l’acquéreur à demander par voie de justice que les travaux soient exécutés par une autre entreprise aux frais de l’entreprise défaillante. L’acquéreur / le maître d’ouvrage doit saisir le président du tribunal de grande instance en référé pour obtenir l’autorisation de procéder ainsi.

Ordre public

Les garanties légales ont un caractère d’ordre public et ne peuvent, par conséquent, faire l’objet d’un aménagement contractuel et, a fortiori, d’une exonération.

Une clause restrictive insérée dans un contrat serait donc sans effet.

En revanche, les parties peuvent décider de soumettre conventionnellement à la responsabilité décennale certains travaux exclus de son champ d’application.

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