Les charges locatives

Les charges locatives

Quand vous êtes locataire, la dépense principale liée au logement est le paiement du loyer.

Mais un locataire doit aussi s’acquitter de ce qu’on appelle communément les « charges ».

Ce terme générique couvre, à la fois :

  • les sommes dues au propriétaire, dites charges locatives ;
  • les dépenses individuelles d’eau, d’électricité et de gaz.

On estime à 90 € par mois, en moyenne, le montant total des charges dans le budget d’un locataire.

Bien entendu, d’autres dépenses liées au logement seront à ajouter dans le budget, mais il ne s’agit pas de charges à proprement parler. Les principales seront la taxe d’habitation et la prime d’assurance multirisque.

Les charges locatives

Les charges locatives sont des frais que le bailleur paie et que la loi l’autorise à récupérer auprès du locataire.

Elles viennent en supplément du loyer principal.

Un décret en date du 26 août 1987 fixe de manière limitative la liste des charges récupérables.

On distingue 3 grandes catégories en la matière :

  • les frais occasionnés par les services liés au logement et aux équipements mentionnés dans le contrat (utilisation de l’ascenseur, gardien, consommation d’eau froide et/ou chaude lorsqu’il n’y a pas de compteur individuel) ;
  • les dépenses d’entretien courant et de petites réparations des parties communes ;
  • les taxes locatives, comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (qui n’inclut pas l’enlèvement des encombrants).

Autrement dit, les charges locatives sont  les dépenses communes à l’ensemble de l’immeuble et qui sont à la charge financière de l’occupant du logement. La répartition est faite en proportion de la surface du logement.

A minima, les charges locatives comprennent donc les charges communes de l’immeuble telles que le ménage, le gardiennage, l’entretien des équipements de l’immeuble [VMC, ascenseur…], l’éclairage des parties communes, l’entretien des espaces verts, les petits travaux d’entretien, etc.

Les charges peuvent aussi, selon l’immeuble, inclure l’eau froide, le chauffage et l’eau chaude s’ils sont collectifs, c’est-à-dire si vous n’avez pas à souscrire d’abonnement individuel.

Attention : demandez la nature des charges qui sont incluses dans le montant du loyer qui vous est indiqué, et demandez ce qui relèvera de vos dépenses individuelles. En effet, les surprises peuvent être de taille, notamment si vous êtes en chauffage et/ou Eau Chaude Sanitaire individuel. Cela coûtera cher puisqu’il s’agira alors de votre consommation d’électricité ou de gaz individuelle.

En ce qui concerne les taxes locatives, on pourrait penser que tous les locataires, quel que soit leur bailleur, les remboursent. En effet, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est payée par chaque propriétaire de logement, dans le cadre de ses impôts fonciers, et il est en droit de la récupérer ensuite auprès de son locataire. Mais ce n’est pas toujours le cas et il semble que certains propriétaires choisissent de ne pas répercuter cette taxe ou de l’inclure implicitement dans le loyer principal.

Charges comprises ?

Sur les annonces immobilières, il est courant de voir le loyer mentionné « charges comprises ».

Ces charges correspondent aux charges locatives mentionnées ci-dessus. Il s’agit plus précisément de provisions sur charges, que le locataire paie mensuellement avec son loyer.

Elles sont calculées et révisées annuellement. Un propriétaire peut donc adresser un décompte de régularisation des charges à un locataire alors que ce dernier a déjà quitté le logement. En effet, le locataire reste redevable des sommes dues au titre de la régularisation des charges, même après son départ.

Ainsi, le propriétaire dispose d’un délai de 5 ans pour demander à un locataire (ou ancien locataire) la régularisation des charges.

En effet, ce que vous payez mensuellement avec votre loyer n’est qu’une provision à valoir sur le décompte des charges qui sera fait annuellement. Suivant ce décompte, vous pouvez avoir trop payé, et alors le surplus sera déduit de votre prochaine quittance. Ou bien vous n’avez pas suffisamment payé et vous devrez régler le complément.

Le bail doit préciser le montant du loyer et le montant de la provision sur charges. Charges comprises, c’est donc la somme globale à payer : loyer + avance sur charges.

Attention : la taxe d’enlèvement des ordures est payée par le propriétaire et fait souvent l’objet d’un règlement « en une fois » au cours du dernier trimestre ; il faut donc la budgéter. Le montant varie selon les communes.

Rappel : Le loyer ne peut pas être établi « charges comprises » pour une location vide. La provision pour charges doit alors être distinguée du loyer proprement dit. En effet, ce dernier peut faire l’objet d’une indexation (en général, elle est prévue dans le bail). Il peut aussi faire l’objet d’une réévaluation s’il est manifestement sous-évalué. Ce qui n’est le cas des charges, qui répondent à d’autres règles.

Les charges privatives

L’électricité n’est jamais comprise dans les charges locatives. En tant que locataire, vous devez donc souscrire un contrat d’abonnement individuel à EDF et payer vos factures.

Pour le chauffage, tout dépend du mode de chauffage : collectif ou individuel. S’il est individuel, au gaz ou à l’électricité, vous paierez votre consommation avec votre facture EDF-GDF.

Les charges privatives sont donc les autres frais que le locataire doit régler et qui lui sont propres : l’eau (sauf si elle est comprise), l’électricité, la taxe d’habitation, les abonnements, le petit entretien du logement (par exemple : le remplacement d’un flexible de douche) … Ce sont des frais que le locataire règle directement.

L’eau

L’eau est le plus souvent distribuée à partir d’un compteur commun à tout l’immeuble, et l’abonnement est donc inclus dans les charges locatives. Vous n’aurez donc pas à effectuer de formalités spéciales pour votre alimentation en eau.

Dans certains immeubles, la consommation d’eau est évaluée à partir de compteurs divisionnaires qui permettent de répartir la consommation d’eau en fonction de la consommation réelle des locataires.

Le gaz

Certains appartements sont équipés de chauffage ou de cuisinière au gaz de ville. Il vous faudra alors contacter Gaz de France pour ouvrir un abonnement. Le gaz est une énergie économique (pour le chauffage notamment) et sûre.

L’électricité

L’électricité est à la charge du locataire. Vous aurez donc à souscrire un abonnement. Si, à votre arrivée, l’électricité est coupée, demandez l’ouverture d’un abonnement à l’agence EDF de votre quartier. La mise en service est rapide (48h en moyenne) et les formalités simples. Pensez-y avant d’emménager.

Cependant, il arrive de plus en plus fréquemment qu’EDF ne coupe pas l’électricité après le départ du locataire précédent. Vous aurez donc peut-être de l’énergie lorsque vous entrerez dans votre logement.

Le relevé des compteurs s’effectue tous les 6 mois.

Pensez à bien résilier votre abonnement lorsque vous quitterez votre logement… C’est une formalité gratuite, à effectuer au moins une semaine avant votre départ. Cela vous évitera de régler les factures de votre successeur.

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