Sous-location d’un bail commercial

Sous-location d'un bail commercial

La sous-location du bail commercial (également appelé bail 3-6-9) est, en principe, interdite, sauf clause contraire (article L145-31 du Code de commerce).

Il est donc possible de sous-louer un local commercial. Mais cela implique toujours que deux conditions soient réunies :

  • l’autorisation du bailleur,
  • le concours du bailleur à l’acte de sous-location.

Sous-location d’un bail commercial : autorisation et concours du bailleur

L’autorisation du bailleur

L’autorisation du bailleur de sous-louer tout ou partie des locaux n’est soumise à aucun formalisme particulier.

Celle-ci peut donc être tacite (non écrite). Mais dans ce cas, elle doit résulter d’une attitude claire et non équivoque du bailleur. En effet, le principe en jurisprudence est que l’agrément du bailleur ne se présume pas. Il faut donc en rapporter la preuve.

Par exemple, la simple connaissance de la sous-location et le fait de l’avoir tolérée n’impliquent pas que le bailleur a donné son autorisation.

A contrario, l’autorisation expresse donnée par le bailleur au sous-locataire de réaliser des travaux vaut accord tacite de la sous-location.

Le bailleur n’a pas à motiver son refus, le cas échéant, et même le juge ne peut intervenir pour le contrôler.

Il est également possible de prévoir une clause autorisant la sous-location directement dans le contrat de location principale.

Le concours du bailleur

La seule autorisation du bailleur n’est pas suffisante. En effet, l’article L145-31 du Code de commerce précise qu’en cas de sous-location, « le propriétaire est appelé à concourir à l’acte. »

La jurisprudence est constante sur ce point. Sous-louer un bail commercial requiert le cumul de ces deux conditions.

Une clause du bail commercial qui dispenserait le locataire d’appeler le bailleur à concourir à l’acte de sous-location pourrait être remise en cause. Aussi, il est toujours plus prudent de respecter cette exigence. Et ce, même si des stipulations du bail commercial en dispensent le locataire.

En pratique, concourir au contrat de sous-location signifie le signer.

Informer le propriétaire

En vue d’obtenir son autorisation, le locataire doit obligatoirement prévenir le propriétaire de son intention de sous-louer, par huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

Cette notification est obligatoire, même si le bail commercial autorise la sous-location.

Le bailleur a alors 15 jours pour répondre. En cas de refus ou d’absence de réponse, l’accord sera tout de même considéré comme donné dans l’hypothèse où le bail commercial autorise la sous-location.

Une fois cette première autorisation acquise, le locataire est ensuite dans l’obligation d’adresser au propriétaire une proposition de concourir à l’acte de sous-location. En lui indiquant, par exemple, la date et le lieu de signature du contrat de sous-location.

Cette demande lui est faite par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. A nouveau, le Code de commerce accorde au bailleur un délai de 15 jours pour faire parvenir une réponse à son cocontractant, qu’elle soit positive ou  négative. S’il ne se manifeste pas avant la fin de cette période, le locataire peut considérer qu’il est alors en droit de conclure son contrat de sous-location valablement sans lui.

De la même façon, le propriétaire doit être informé de la demande de renouvellement de la sous-location de la part du sous-locataire au locataire.

Que se passe-t-il si la procédure n’a pas été respectée ?

Si le bail commercial a prévu une clause résolutoire, alors sa résolution de plein droit pourra être mise en oeuvre. En l’absence d’une telle clause, la résiliation du contrat de location restera néanmoins possible en justice, selon l’appréciation souveraine des juges.

Par ailleurs, le contrat de sous-location est inopposable au bailleur. C’est-à-dire que ni le locataire ni le sous-locataire ne peuvent se prévaloir du contrat de sous-location, ou de toute clause qui y est stipulée, à l’encontre du bailleur.

Le sous-locataire serait en droit, par ailleurs, de demander des dommages et intérêts au locataire principal, du fait de sa situation précaire, s’il était invité à quitter les lieux.

Régime de la sous-location d’un bail commercial

Relation entre le locataire principal et le sous-locataire

Il s’agit d’un véritable contrat de bail. Les droits et obligations sont donc les mêmes que dans un bail classique.

Mais le locataire principal ne peut pas consentir plus de droits qu’il n’en a lui-même.

Par conséquent, le sous-locataire bénéficie des droits du bail commercial dans la limite de ceux du locataire principal. Par exemple, sauf autorisation expresse du bailleur, le sous-locataire doit respecter la destination des locaux établie dans le contrat de bail principal.

Par ailleurs, même si le contrat de sous-location est conclu pour une durée de 9 ans, il prend fin en même temps que le bail principal, lorsque celui-ci est résilié ou n’est pas renouvelé.

Mais si le locataire principal renouvelle son contrat de bail, il doit accepter le renouvellement du contrat de sous-location. A défaut, il doit verser une indemnité d’éviction au sous-locataire.

Relation entre le locataire principal et le bailleur

Le bailleur dispose d’un droit de réajustement du loyer principal lorsque le loyer de la sous-location est supérieur (article L.145-31 al 3 du Code de commerce).

Le locataire principal reste seul et unique responsable vis-à-vis du bailleur des agissements du sous-locataire contraires au bail principal et au contrat de sous-location.

Relation entre le sous-locataire et le bailleur

En principe, le bailleur et le sous-locataire n’ont pas de rapport direct. Il existe deux exceptions :

  • le bailleur peut agir contre le sous-locataire pour le paiement du loyer principal, mais simplement à hauteur du prix de la sous-location.
  • le sous-locataire peut demander directement au propriétaire le renouvellement du bail si le locataire est privé de ce droit (article L.145-31 al 2 du Code de commerce).

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