Vendre un logement loué

Vendre un logement loué

Vous êtes propriétaire d’un logement en location et vous souhaitez le vendre. Quelles sont les règles à suivre ? Avez-vous le droit de demander à votre locataire de partir ?

Vendre un logement occupé

Le propriétaire peut décider de vendre son logement loué. A ce moment-là, il n’est pas obligé d’attendre que le bail arrive à son terme pour lancer la procédure de vente.

Le propriétaire n’a aucune obligation vis-à-vis de son locataire et n’est donc pas forcé de le prévenir de la mise en vente.

Toutefois, il est préférable de l’informer oralement ou par écrit de façon à faciliter les visites des futurs acquéreurs. Dans tous les cas, le locataire ne peut pas totalement s’y opposer. En effet, il doit vous laisser visiter, a minima, 2 heures par jour les jours ouvrables durant la période de préavis.

Pas de droit de préemption

Contrairement à une idée reçue en la matière, et sauf exception (cf. ci-dessous), le droit de préemption du locataire ne s’applique pas puisqu’il n’est pas tenu de quitter le logement. Il aura simplement un nouveau propriétaire.

Cependant, le propriétaire peut tout à fait proposer à son locataire d’acheter le bien. Cette proposition n’est soumise à aucun formalisme, vous pouvez sans problème faire une proposition verbale. Ou sinon préciser par écrit les modalités de la vente, en y indiquant éventuellement un délai de réflexion (8 ou 15 jours, par exemple).

Exception : vente à la découpe

Il existe une exception qui donne le droit de préemption au locataire dans le cadre d’une vente de logement occupé. Lors de la première vente du logement suite à la division de l’immeuble, c’est-à-dire sa mise en copropriété.

Ce droit résulte de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 qui accorde au locataire la priorité sur la vente, alors même qu’il ne reçoit pas congé et qu’il n’est donc pas tenu de quitter le logement.

Cette situation se présente lorsque le propriétaire d’un immeuble collectif décide de vendre un logement. Dans ce cas, l’immeuble passe sous le statut de la copropriété. Et les premières ventes de logements suivant cette division ouvrent droit au profit du locataire au droit de préemption de la loi de 1975.

Le prix de vente

En ce qui concerne le prix de vente d’un logement vendu occupé, il faut savoir que ce dernier connait généralement une décote par rapport à une vente de logement libre. Cette décote est variable suivant le temps restant au bail, le montant du loyer et l’âge du locataire.

Mais si le loyer est adapté au prix du marché local et que votre locataire paie régulièrement son loyer, cela peut intéresser un investisseur d’acheter occupé. Il n’aura pas ainsi à se préoccuper de chercher un locataire.

D’autre part, pour le vendeur, cela évite la vacance locative : il pourra compter sur les loyers jusqu’au jour de la vente.

Transmission du contrat de location

Après la vente, le contrat de location en cours se poursuit avec le nouvel acquéreur.

Mais attention, sauf clause contraire, l’acquéreur ne peut pas agir contre le locataire pour des loyers impayés antérieurs à la vente. Sauf s’il est prévu dans l’acte de vente une subrogation des droits du vendeur au profit de l’acquéreur.

Une fois l’acte de vente définitif signé, il faut bien sûr prévenir le locataire pour qu’il paie le loyer au nouvel acquéreur.

En pratique, soit le notaire remet au nouveau propriétaire une attestation de propriété et celui-ci l’adresse au locataire pour l’informer qu’il est propriétaire du logement et que, dorénavant, le loyer devra lui être adressé, soit le notaire procède à cette notification.

L’acquéreur ne signe pas un nouveau contrat avec le locataire. Le bail initial lui est simplement remis par le vendeur.

Par ailleurs, c’est le nouveau bailleur (l’acheteur) qui devra restituer le dépôt de garantie au locataire à son départ. Ce principe est obligatoire depuis une loi de 2009, et ce même si le dépôt de garantie n’a pas été transféré à l’acquéreur au moment de la vente. Ce n’est pas systématique en effet, compte tenu des sommes en jeu par rapport au prix de vente.

Il est donc recommandé à l’acheteur d’être vigilant au moment de la vente et de demander au vendeur de lui verser, lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire, le montant du dépôt de garantie qu’il a perçu du locataire.

La caution n’est pas libérée de son engagement, sauf clause contraire dans l’acte de cautionnement.

Vendre un logement libre

Si vous faites le choix de vendre votre logement libre, c’est-à-dire sans locataire, il vous faudra respecter certaines règles.

En effet, dans ce cas, le locataire en place est prioritaire pour acheter le logement. Vous devez donc lui adresser un congé avec offre de vente :

  • le congé pour vente doit être donné au locataire 6 mois avant la fin du bail ;
  • le propriétaire ne peut pas donner congé au locataire en cours de bail, il doit attendre la fin de ce dernier ;
  • le congé devra être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception, notifié par huissier ou remis en main propre contre émargement ou récépissé et devra comporter toutes les modalités de la vente (prix et conditions de vente).

Le locataire dispose ensuite d’un délai de 2 mois pour répondre au propriétaire. Ces deux mois correspondent aux deux premiers mois du préavis.

Suite à ce délai, trois possibilités s’offrent au propriétaire :
  • le locataire accepte : la vente doit être réalisée dans les quatre mois qui suivent s’il sollicite un prêt ;
  • le locataire n’est pas intéressé et refuse : le propriétaire peut proposer la vente de son bien immobilier à un tiers ;
  • le locataire souhaite négocier : dans ce cas, il n’est plus prioritaire. Cela signifie que le propriétaire peut vendre son logement à une personne qui proposerait, elle, une offre au prix.

Si le locataire ne répond pas, son absence de réponse vaut refus d’acheter le logement.

Dans le cas où le propriétaire modifie les conditions de vente par la suite, par exemple le prix, il doit impérativement en informer son locataire qui disposera d’un délai d’un mois pour donner sa réponse sur ces nouvelles conditions.

Exception : location meublée

Contrairement à un logement vide, en location meublée, le locataire ne dispose pas d’un droit de préemption.

Si le bailleur décide tout de même de donner un congé pour vendre à son locataire, il devra alors le faire au moins 3 mois avant la date d’échéance du bail de location meublé.

Droit de visite

À l’établissement du bail, une clause de droit de visite peut être inclue. Cette clause autorise les visites du propriétaire dans la limite de 2 heures par jour du lundi au samedi hors jours fériés. Si cette clause ne figure pas dans le bail, le propriétaire et le locataire doivent s’accorder sur les heures de visites.

Dans les deux cas, il est préférable que le propriétaire et son locataire organisent ensemble un planning de visites. S’il le souhaite, le locataire peut autoriser la visite de son logement en son absence.

Mais dans tous les cas, le bailleur ne peut pas obliger le locataire à lui laisser un jeu de clefs.

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