Voisin bruyant : le propriétaire est responsable

Voisin bruyant le propriétaire est responsable

En tant que propriétaire, vous devez vous assurer de la tranquillité de votre locataire. Cela vaut donc aussi si votre locataire se plain du bruit que fait un de ses voisins.

La Cour de cassation l’a récemment rappelé dans un arrêt rendu le 8 mars 2018.

Dans cette affaire, l’occupant d’un appartement HLM avait demandé à son bailleur, l’Office public de l’habitat (OPH) de Montpellier, de faire cesser les désagréments sonores qu’il subissait depuis plusieurs années par son voisin du dessus. L’OPH, également bailleur de ce voisin, avait pris le problème au sérieux, lui envoyant trois lettres recommandées pour lui demander de cesser ses nuisances. En vain.

Les bruits ont continué et l’office HLM a lâché prise. Sauf que le locataire mécontent a porté l’affaire devant la justice.

L’envoi de lettres recommandées est-il suffisant ?

En octobre 2015, la Cour d’appel de Montpellier a estimé que les trois lettres recommandées adressées à l’auteur des troubles étaient « adaptées et suffisantes » pour disculper l’OPH. Et qu’il ne pouvait « être reproché au bailleur de ne pas avoir engagé une procédure judiciaire aléatoire de résiliation du bail« .

Un arrêt cassé et annulé entièrement par la Cour de cassation.

En effet, selon l’article 1719, 3° du Code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur du logement pendant la durée du bail. »

Le propriétaire est responsable de la jouissance paisible du locataire

Sauf cas de force majeure, le bailleur est responsable de la « jouissance paisible » du lieu par le locataire.

A ce titre, si les procédures classiques comme les lettres et avertissements ne fonctionnent pas, il faut engager une procédure de résiliation du bail.

Dans l’affaire jugée en cassation, les deux appartements appartiennent au même propriétaire. Mais que faire lorsqu’il s’agit de deux propriétaires différents ?

Dans ce cas, le locataire victime de nuisance doit interpeller son propriétaire. Ce dernier devra alors alerter l’auteur des désagréments ou, si besoin, le propriétaire de l’autre appartement afin d’obtenir, en dernier recours, la résiliation du bail.

Dans les faits, si un copropriétaire reçoit des plaintes à l’encontre de son locataire, il doit l’en informer sans délai.

En cas de refus d’intervention du propriétaire, le locataire pourra demander réparation du préjudice subi à ce dernier.

Questions diverses

Sur quel bailleur pèse l’obligation d’assurer une jouissance paisible du bien ?

L’obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux loués est une obligation qui pèse sur tous les bailleurs, que le bailleur soit du secteur privé ou un bailleur pour Habitation à loyer modéré (HLM).

Une clause spécifique dans le bail est-elle nécessaire ?

Non. Cette obligation du propriétaire envers son locataire existe toujours, « par la nature du contrat. »

La présence d’une clause spécifique dans le bail n’est donc pas nécessaire pour faire valoir ce droit.

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